智障儿蹊跷“被卖房” 法院判决系恶意串通

市民诸先生的智障儿子四年前买的房子突然被人卖了，而卖房依据竟然是一份儿子与陌生人签署的公证委托书。但诸先生一家甚至连一分钱房款也没收到。近日，宝山法院公开审理此案，并判决该房屋买卖系恶意串通，合同无效。

智障儿蹊跷买房又被卖

2010年4月8日，诸先生患有精神障碍的儿子小诸不知为什么，突然办理了贷款在宝山区南大路买了套二手房，诸先生收到银行催款通知后才知道此事。儿子31岁了，自己有套房子也好，诸先生将错就错为小诸办理了产权证，并承担了还贷任务，随后将房屋出租。

2014年2月，租客急匆匆找到诸先生称，房屋被人撬开，有一家投资咨询公司表示已经买下房屋。

此事让诸先生懵了，随即持房产证到交易中心查询，方知系争房屋已于2014年2月24日，由胡某以诸先生儿子代理人的身份与咨询公司签订了70万元的房屋买卖合同，并有人冒充诸先生患病儿子与咨询公司办理了房地产变更登记申请，将房屋产权人变更为咨询公司，而诸先生没有收到任何房款。

诸先生认为，这是咨询公司与胡某等人恶意串通之后，订立了房屋买卖合同，显然侵犯了儿子小诸的合法权利。作为小诸的法定监护人，去年6月，诸先生向宝山区法院提起诉讼，请求判令房屋买卖合同无效，将系争房屋返还并将产权恢复登记至小诸名下。

公证委托书是卖房依据

庭审中，被告咨询公司反诉并辩称，胡某有经公证的委托书，她作为小诸的委托代理人，全权办理系争房屋的抵押登记、还贷、签订买卖合同、领取房款、办理过户等一系列事项，委托期限自2010年6月28日签署之日至受托人完成上述委托事项之日止。

被告认为，根据公证委托书，其有充分的理由相信小诸具有出售房屋的意思表示，系争房屋出售总价70万元经过第三方的估价，公司向胡某支付了80万元购房款并缴纳了相关税费，公司已经合法取得系争房屋的所有权。根据合同约定，2014年2月28日之前，小诸应将房屋内的户口迁出，现小诸户口未迁出，应当按每日1000元标准支付违约金，并支付交易税费及利息7万余元。

对于被告的反诉，诸先生气愤不已，他根本不知道胡某是谁。经法庭传唤，胡某没有到庭也没有答辩，诸家亲戚朋友中也没人认识这个姓胡的安徽人，而她却成了自己患病儿子的委托代理人。

恶意串通合同无效

法庭经质证查明，小诸有残疾人证，诸先生是其法定监护人。法庭认为，即便签订委托书的时候小诸是有民事行为能力的，但在法律意义上，小诸已丧失民事行为能力，在丧失民事行为能力后，委托合同即终止。胡某于2014年2月24日与被告签订合同时，委托合同已经终止，胡某无权代理小诸出售房屋，小诸的法定监护人亦未追认胡某的代理行为，因此，胡某代小诸与被告公司签订的房屋买卖合同无效。可以认定，胡某以小诸代理人的名义将系争房屋出售给被告公司的行为，系恶意串通，被告公司取得系争房屋产权并非善意取得。

因此，法院判决该房屋买卖合同无效，被告公司应将房屋返还给小诸，并将房屋产权恢复至小诸名下。关于房款，被告公司支付的80万元系转入胡某的账户，而胡某未到庭答辩，视为放弃答辩权利，故应当由胡某将上述80万元款项返还给被告公司。

法官说法：房屋买卖疑点重重

法官陈亮亮在向记者解释判决依据时称，本案系争房屋的交易过程存在种种不合理之处。

首先，合同约定的房价款为70万元，但被告公司提供的转账凭证显示一次性付给了胡某80万元。购房人超出合同价付款，显然是不符合常理的。被告公司表示另外10万元是装修补偿，但却无法提供关于装修补偿的补充协议，而且合同文本中的附件二给双方预留了关于装修处理的选择条款，双方却未使用该条款。

其次，合同约定购房定金10万元，而胡某出具的收条上却是定金20万元，事实上付款是一次性付款，并未付过定金。被告公司对此未给出合理解释。

再次，被告公司在庭审中陈述，是在某网站上看到了系争房屋的出售信息，才与胡某取得联系，之前并不认识。而事实上该公司于2014年2月24日签订合同当日便一次性支付给胡某80万元，而此时双方还未办理申请过户手续。被告公司为何在房屋还未办理过户手续的情况下将全部房款一次性付给一个并不熟悉的售房人，而且收款人并非房屋产权人本人，只是代理人；即便胡某持有公证委托书，但仍无法解释被告公司的上述行为，被告公司亦未给出合理解释。